Vous envisagez l’achat d’un bien destine a la location et vous interrogez sur l’assurance qui devra couvrir votre credit ? Pour un investissement locatif, l’assurance emprunteur reste exigee par la banque mais ses garanties peuvent etre allegees. Les loyers percus assurent en effet une partie du remboursement, ce qui reduit le risque pour le preteur et abaisse mecaniquement le cout de la couverture.
En bref : l’assurance emprunteur est exigee pour tout pret immobilier locatif mais seules les garanties deces et PTIA sont reellement imposees. Comptez en moyenne 0,09 % a 0,12 % du capital emprunte (contre 0,25 % a 0,40 % en residence principale), soit 7 000 a 10 000 euros sur 20 ans pour un pret de 200 000 euros. Bonus fiscal souvent ignore : les primes sont deductibles des revenus fonciers en regime reel.
Nous detaillons ci-dessous les garanties strictement necessaires, la repartition optimale des quotites entre co-emprunteurs, le cout reel d’une couverture adaptee, les specificites d’un achat en SCI ainsi que la marge d’economie offerte par la delegation d’assurance.
Sommaire
- 1 L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?
- 2 Quelles garanties exiger pour assurer un pret destine a la location ?
- 3 Quelle quotite choisir pour un investissement locatif ?
- 4 Combien coute une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
- 5 Investir via une SCI : quelles specificites d’assurance ?
- 6 Deleguer son assurance : la marge d’economie permise par la loi lemoine
- 7 L’avantage fiscal souvent oublie : la deduction des primes des revenus fonciers
- 8 Questions frequentes sur l’assurance emprunteur en investissement locatif
- 8.1 L’assurance emprunteur est-elle juridiquement obligatoire pour un pret locatif ?
- 8.2 Quel taux d’assurance pour un pret immobilier destine a la location ?
- 8.3 Faut-il assurer les deux co-emprunteurs a 100 % pour un locatif ?
- 8.4 Peut-on changer d’assurance apres la signature du pret ?
- 8.5 Les primes d’assurance sont-elles deductibles des revenus locatifs ?
- 8.6 Quelles garanties demande la banque pour un investissement en SCI ?
- 8.7 Quel impact de l’age sur le cout de l’assurance ?
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?
Sur le plan legal, aucun texte n’impose la souscription d’une assurance emprunteur pour un credit immobilier, qu’il finance une residence principale, secondaire ou locative. Dans les faits, aucune banque n’accordera de pret immobilier sans cette protection.
Pour un investissement locatif, l’exigence bancaire est toutefois plus souple. Les loyers attendus securisent une partie du remboursement, meme en cas d’arret de travail prolonge ou d’invalidite de l’emprunteur. La banque concentre donc ses exigences sur les seuls risques susceptibles d’entrainer un defaut complet : le deces et la perte totale d’autonomie.
Quelles garanties exiger pour assurer un pret destine a la location ?
La garantie PTIA (Perte Totale et Irreversible d’Autonomie) et la garantie deces forment le socle minimal demande par tous les etablissements preteurs. Les garanties incapacite et invalidite, generalement obligatoires en residence principale, deviennent optionnelles en locatif. Cette distinction explique l’ecart de prix significatif entre les deux usages.
Deces et PTIA : le socle impose par la banque
En cas de deces de l’assure, l’assureur rembourse a la banque le capital restant du, a hauteur de la quotite souscrite. Le bien locatif reste alors integralement transmis aux heritiers, sans dette residuelle. La garantie PTIA s’active lorsque l’assure se trouve dans l’impossibilite definitive d’exercer une activite remuneratrice et qu’il doit etre assiste pour les quatre actes essentiels de la vie quotidienne (se laver, s’habiller, se nourrir, se deplacer).
Ces deux garanties figurent obligatoirement dans tout contrat groupe propose par les banques. Elles sont egalement presentes dans les contrats individuels en delegation, ce qui facilite la demonstration d’equivalence des garanties exigee par l’article L. 313-30 du Code de la consommation.
ITT, IPT et perte d’emploi : faut-il les souscrire ?
L’incapacite temporaire totale de travail (ITT) couvre l’arret de travail durant la convalescence, generalement apres une franchise de 90 jours. Pour un investissement locatif finance partiellement par les loyers, cette garantie reste utile si vos revenus professionnels servent a couvrir le delta entre loyer et mensualite. A l’inverse, si le bien s’autofinance, l’ITT alourdit la prime sans benefice reel.
La garantie invalidite permanente totale (IPT) n’est quasiment jamais demandee pour un locatif. Quant a la garantie perte d’emploi, son cout (souvent 0,1 a 0,3 % supplementaire) la rend rarement pertinente : un investisseur qui perd son emploi continue de percevoir ses loyers.
Quelle quotite choisir pour un investissement locatif ?
La quotite represente la part du capital assuree sur la tete de chaque emprunteur. Quel que soit le nombre de co-emprunteurs, la somme des quotites doit atteindre au minimum 100 %. Lorsque vous empruntez seul, votre quotite est necessairement de 100 %. La repartition des quotites en couple ouvre en revanche une vraie marge d’optimisation.
Pour une residence principale, la repartition standard est de 100 % sur chaque tete, soit 200 % cumules. La protection est maximale mais la prime double. En locatif, les loyers absorbant une part du remboursement, une repartition 50/50 reduit fortement le cout (environ moitie de la prime) tout en garantissant que la banque sera remboursee en cas de deces de l’un des co-emprunteurs. Une repartition asymetrique 70/30 ou 60/40 peut aussi se justifier lorsque l’un des co-emprunteurs apporte la quasi-totalite des revenus complementaires necessaires au remboursement.
Combien coute une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
Le cout de l’assurance de pret immobilier est exprime via le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance), inscrit obligatoirement dans l’offre de pret depuis le decret du 13 janvier 2015. Pour un investissement locatif, ce TAEA oscille generalement entre 0,09 % et 0,15 % du capital emprunte, contre 0,25 % a 0,45 % pour une residence principale.
Concretement, sur un pret de 200 000 euros remboursable sur 20 ans :
| Profil et usage | TAEA moyen | Prime mensuelle | Cout total |
|---|---|---|---|
| Residence principale, contrat groupe (35 ans, 100 %) | 0,32 % | 53,30 euros | 12 800 euros |
| Residence principale, delegation (35 ans, 100 %) | 0,15 % | 25,00 euros | 6 000 euros |
| Investissement locatif, contrat groupe (35 ans, 100 %) | 0,12 % | 20,00 euros | 4 800 euros |
| Investissement locatif, delegation (35 ans, 100 %) | 0,07 % | 11,70 euros | 2 800 euros |
Pour un investisseur de 35 ans, l’ecart cumule entre contrat groupe en residence principale et contrat delegue en locatif depasse 10 000 euros sur la duree du pret. L’age, le statut tabagique et la profession restent les principaux facteurs de variation de la prime.
Investir via une SCI : quelles specificites d’assurance ?
L’achat via une Societe Civile Immobiliere modifie la structure mais pas le principe de la garantie. La SCI est le proprietaire juridique du bien et l’emprunteur figurant au contrat de pret. Les associes restent toutefois garants de la dette via leur quote-part. La banque exigera donc une couverture des associes emprunteurs, sans imposer que chacun soit assure.
La regle est que le total des quotites souscrites couvre 100 % du pret. Un associe jeune et en bonne sante peut souscrire 100 % de la quotite pour eviter de soumettre les autres associes au questionnaire medical. La repartition des quotites n’a aucune obligation de suivre la repartition des parts sociales. Cette souplesse permet d’optimiser le cout selon les profils, notamment lorsqu’un associe presente un risque medical aggrave susceptible de generer une surprime medicale en assurance emprunteur.
Deleguer son assurance : la marge d’economie permise par la loi lemoine
L’equivalence de garanties introduite par la loi Lagarde de 2010 reste la pierre angulaire du dispositif : la banque ne peut refuser un contrat individuel des lors que ses garanties sont au moins equivalentes a celles de son contrat groupe. La grille de 18 criteres etablie par le CCSF en 2015 sert de reference pour cette comparaison.
Depuis la loi Lemoine du 28 fevrier 2022, vous pouvez resilier votre assurance emprunteur a tout moment, sans frais ni penalite et la remplacer par un contrat externe. Pour un investissement locatif ou les garanties demandees sont reduites, l’economie depasse frequemment 50 % du cout initial. La banque dispose de 10 jours ouvres pour repondre a la demande de substitution ; passe ce delai, l’absence de reponse vaut acceptation.
L’avantage fiscal souvent oublie : la deduction des primes des revenus fonciers
Les primes d’assurance emprunteur souscrites pour un investissement locatif sont integralement deductibles des revenus fonciers au regime reel d’imposition, conformement a l’article 31 du Code general des impots. Cette deduction reduit la base imposable et donc l’impot du a hauteur de votre tranche marginale d’imposition.
Concretement, un investisseur impose dans la tranche a 30 %, qui paie 800 euros de primes d’assurance par an, recupere 240 euros d’economie d’impot annuelle (et 137,60 euros de prelevements sociaux economises a 17,2 %). Sur 20 ans, cet avantage represente plus de 7 500 euros, qui s’ajoutent aux economies generees par la delegation. La deduction s’applique aux primes versees au titre du contrat groupe comme du contrat delegue, sans distinction.
Le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ne permet pas cette deduction specifique : les charges sont reputees couvertes par l’abattement. Si vos charges reelles depassent 30 % de vos loyers, le passage au reel devient mecaniquement avantageux.
Questions frequentes sur l’assurance emprunteur en investissement locatif
L’assurance emprunteur est-elle juridiquement obligatoire pour un pret locatif ?
Aucun texte n’impose cette assurance. Toutes les banques l’exigent toutefois comme condition d’octroi du credit. Le refus de souscription entraine systematiquement le refus du pret, quelle que soit la solidite du dossier de l’investisseur.
Quel taux d’assurance pour un pret immobilier destine a la location ?
Le TAEA moyen se situe entre 0,09 % et 0,15 % du capital emprunte pour un investisseur en bonne sante de 30 a 45 ans, contre 0,25 % a 0,45 % en residence principale. Les contrats en delegation descendent regulierement sous 0,10 %.
Faut-il assurer les deux co-emprunteurs a 100 % pour un locatif ?
Ce n’est pas necessaire. Une repartition 50/50 couvre 100 % du capital tout en divisant la prime par deux. La couverture a 100 % par tete reste justifiee lorsque l’un des emprunteurs supporte seul les revenus complementaires necessaires au remboursement.
Peut-on changer d’assurance apres la signature du pret ?
Depuis la loi Lemoine du 28 fevrier 2022, le changement est possible a tout moment, sans frais ni date anniversaire a respecter. La banque doit accepter le nouveau contrat sous 10 jours ouvres des lors que l’equivalence de garanties est demontree.
Les primes d’assurance sont-elles deductibles des revenus locatifs ?
Sous le regime reel d’imposition fonciere, les primes d’assurance emprunteur sont integralement deductibles des revenus fonciers (article 31 du CGI). L’avantage atteint en moyenne 35 a 45 % du montant des primes, prelevements sociaux compris.
Quelles garanties demande la banque pour un investissement en SCI ?
Les memes garanties que pour un achat en nom propre : deces et PTIA au minimum. La banque exige que la totalite du pret soit couverte, peu importe la repartition des quotites entre associes.
Quel impact de l’age sur le cout de l’assurance ?
L’age est le premier facteur de tarification. Une assurance souscrite a 30 ans coute en moyenne deux a trois fois moins cher qu’a 50 ans pour des garanties identiques. La limite d’age de couverture (souvent 75 a 85 ans selon les contrats) est un critere essentiel pour les emprunteurs seni
Je vous partage via ce blog mon expertise sur les assurances en tout genre. Bénéficiez de mon expertise accumulée au fil des années pour assurer votre famille, vos possessions et vous-même.